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Immobilienglossar

Annuität
Regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe, die sich aus Hypothekarzins- und Amortisationsanteil zusammensetzt.

Ausbesserung bei Mietobjekten, kleiner Unterhalt Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, der vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigt werden muss (OR Art. 259), z. B. der Ersatz einer defekten Kochherdplatte oder eines Rolladengurtes.

Attikawohnung
Wohnung in zurückversetztem oberstem Geschoss

Bruttogeschossfläche (BGF)
Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, abzüglich aller nicht dem Wohnen und nicht dem Arbeiten dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächen.

Bruttowohnfläche - SIA-Norm 381/3
Fläche sämtlicher innerhalb einer Wohnung liegender Wohnräume, Nebenräume, Gänge und Treppen; nicht aber ausserhalb liegende Flächen, wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.

Geschossfläche (GF)
Die GF inkl. der Aussenwandkonstruktionen stellt zum Beispiel die Bezugsgrösse für den Züricher Wohnbaukostenindex dar.

Konsolidierung
Umwandlung eines Baukredits in eine Hypothek

Kubikmeterpreis: Grundlagen
Als Berechnungsgrundlage gilt seit dem Jahre 2003 die SIA-Norm 416 (Vorgänger SIA -Norm 116 aus dem Jahre 1952). In der SIA-Norm 416 werden keine umständlichen Zuschläge für zum Beispiel Dächer und Dachaufbauten kalkuliert. Das effektive Gebäudevolumen wird berechnet und mit dem Kennwert des Kubikmeterpreises, der die reinen Baukosten ohne Umgebung und Nebenkosten wiedergibt. Die Kubikmeterpreise werden für die Berechnung von Grobkostenschätzungen mit einer Genauigkeit von 20 bis 25 % für die Machbarkeitsstudie eingesetzt. In der eigentlichen Vorprojektphase wird mit einer Genauigkeit von 15 bis 20 % berechnet. Diese Berechnung ist oft die Kostengrundlage bei der Baueingabe. Der Kubikmeterpreis, der vom Züricher Index der Wohnbaupreise jeweils für ein Musterhaus berechnet wird, betrug im Jahre 2007 CHF 618.--/Kubikmeter.

Lex Friedrich, Furgler, von Moos
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Das Gesetz regelt, inwieweit Personen mit Wohnsitz im Ausland Grundstücke in der Schweiz erwerben dürfen.

Liegenschaftssteuer, Grundsteuer
Wird in 14 Kantonen zusätzlich zur Vermögens- bzw. Kapitalsteuer auf dem Grundeigentum erhoben.

Luft-Wasser-Wärmepumpe
Bei dieser Wärmepumpe wird die Umgebungsluft als Energiequelle genutzt. Das kann beispielsweise die Luft in den Kellerräumen sein, mit der die Wärmepumpe warmes Wasser produziert. Einen vorteilhaften Einsatz findet die Luft-Wasser-Wärmepumpe bei einem Haus mit niedrigem Heizwärmebedarf.

Maisonette-Wohnung, Duplex-Wohnung
Wohnung auf zwei Stockwerken

Nebenkosten (NK)
Sind für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters zu entrichten, die nicht bereits im Mietzins inbegriffen sind, z. B. die Kosten für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hausbetreuung, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Serviceabonnement für Waschautomaten und Tumbler, Kehrichtabfuhr, Gartenunterhalt, Gebäudeversicherung und Verwaltung. NK werden vom Mieter für eine Abrechnungsperiode durch Pauschalbeträge abgegolten oder durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die NK müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen (OR Art. 257b). Bei der Pauschalierung muss der Vermieter auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG).

Nettowohnfläche (NWF) - SIA-Norm 181
Bei Wohnbauten entspricht die Nettowohnfläche der Flächer aller begeh- und belegbaren Flächen innerhalb einer Wohnung einschliesslich der Fläche von mobilien Bauteilen, Einbauten (Schränke, Chemineé) und internen Treppen (Weisungen Schweiz. Vereinigung kant. Grundstückbewertungsexperten).

Pacht
Zeitweise Ueberlassung einer nutzbaren Sache (z. B. landw. Grundstück, Hotel, Betrieb), oder eines nutzbaren Rechts (z. B. Fischereirecht). Die gesetzlichen Bestimmungen über die Pacht sind im OR Art. 275 ff und in der Verordnung über die Mieter und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.

Pellets
Ein durchschnittliches EFH mit einem Wärembedarf von 10 kW benötigt einen Jahresbedarf von rund vier Tonnen Pellets. Der Ersatz einer Ölfeuerung ist in der Regel problemlos möglich.

SIA-Norm 102 für Leistungen und Honorare der Architekten
In dieser Norm ist geregelt, dass die Baueingabe auf der Basis einer Kostenschätzung einer kubischen Berchnung gem. SIA-Norm 416 erfolgen kann. Die Kostengenauigkeit dafür beträgt +/- 20 %.

SIA-Norm 416 für Flächen und Volumen von Gebäuden
Hier werden die Flächenberechnungen in 3 Hauptgruppen unterteilt: Grundstücksfläche, Geschossfläche und Aussengeschossfläche.

Sole-Wasser-Wärmepumpe
Diese nutzt die Erdwärme. Es werden Elektrokollektoren oder Erdsonden aus unverrottbaren Kunststoffrohren, als geschlossene Kreisläufe verwendet. Diese Kollektoren werden waagrecht im Boden Ihres Grundstückes verlegt, in Form von Schleifen. Dabei ist eine Tiefe von 1,0 - 1,2 m ausreichend, um der Wärempume die notwendige Energiemenge zu liefern, die sie zum Beheizen Ihres Hauses benötigen. Eine Wärmepumpen-Anlage ist extrem wartungsarm.

Stockwerkeigentum (StWE)
Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestilmmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (ZGB Art. 712a).

Verkehrswertschätzungen
Der Real- oder auch Sachwert wird aufgrund von Elementrichtwerten wie z. B. pro m2 Deckenplatten, Fassaden, Fenster, Dach etc. bewertet. Die Berechnung basiert im Wesen und Inhalt auf der Anlagekostenberechnung gemäss Baukostenplan (BKP). Der Realwert kann von den Anlagekosten abweichen (z. B. wegen Entwertung, unrationeller Bauweise, schlechter Bauqualität, unterschiedlicher Wertung des Landes etc.). Der Landwert ist gemäss Grundrestwertmethode (kap. Mietwert/- Rückwärtsrechnung) und Vergleichswerte einzusetzen.
Die Ertragswertberechnung basiert auf der sogenannten Rückwärtsrechnung, d. h. der jährliche Mietwert (gemäss Mieterspiegel/Vertrag und Markt) wird mit einem angemessenen, kostendeckenden Zinssatz kapitalisiert.
Der Verkehrswert (ermittelt aus Real- und/oder Ertragswert) verkörpert den Liegenschaften-Marktwert, wie er bei einem Kauf oder Verkauf unter normalen Verhältnissen (ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse) erzielt werden kann.
Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert wie er unter normalen Bedingungen bei freiem Spiel von Angebot und Nachfrage zu erzielen ist.

Wärmepumpe
Wärmepumpen nutzen Umweltenergien aus dem Erdreich, dem Wasser oder der Luft. Von 100 % Energiebedarf für die Beheizung eines Gebäudes liefert z. B. das Erdreich 75 %. Die restlichen 25 % stammen vom Stromeinsatz für den Antrieb der Wärmepumpe. Vorteile von Wärmepumpen: Es werden nur ca. 25 % Fremdenergie benötigt. Wenig Betriebsraum, keinen Schornstein. Im Vergleich zu einer Gas- oder Ölheizung senken die Wärmepumpen die CO2 Emissionen um 30 %. Wärmepumpen werden in der Heizungs- und Lüftungstechnik eingesetzt und sie unterscheiden sich nach den Energiequellen, die sie nutzen und nach den Medien, an die sie die Energie wieder abgeben. Zur groben Unterscheidung sprechen wir deshalb von den Gruppen: Luft-Wasser-, Wasser-Wasser-, Sole-Wasser- und Luft-Luft-Wärmepumpen. Alle Wärmepumpen arbeiten nach dem gleichen Prinzip. Man nutzt die energiegünstigen Bedingungen der Kältetechnik, nur mit umgekehrten Vorzeichen! Bei einer Wärmepumpe steht nicht die Kühlung im Vordergrund, sondern das Abfallprodukt der Kühlung - die Wärme! Beispiel Kühlschrank. An der Rückseite des Kühlschrankes steigt die warme Luft auf. Wenn das Ziel aber nicht die Kühlung wäre, sonder der Heizeffet , dann wäre Ihr Kühlschrank eine Wärmepumpe. Und zwar eine Luft-Luft-Wärmepumpe. Denn der Luft im Innenraum des Kühlschrankes wird Energie entzogen (Kühleffekt) und diese Energie wird in Wärme umgesetzt und an die Umgebungsluft (Heizeffekt) wieder abgegeben. Kommt eine Wärmepumpe in einem Haus zum Einsatz, so spendet die Sonne drei Viertel der erforderlichen Energie (gespeicherte Sonnenwärme in Erde, Wasser und Luft). Mit dieser Wärem und einem Viertel Antriebsenergie (Strom), beheizt die Wärmepumpe Ihr Haus oder Ihre Wohnung Tag und Nacht, Sommer und Winter. Eine Wärmepumpen-Anlage ist extrem wartungsarm.

Wohnfläche (WF)
Diese wird durch die Fläche innerhalb der Aussenmauern, inkl. Bad/WC sowie der Innenwände berechnet. Diese gilt als Grundlage für die Mietpreisberechnung und basiert auf einer Definition der Vereinigung der Züricher Immobilienunternehmer (VZI). In den Inseraten werden die WF aufgeführt.